WeWork: el gigante del coworking y su controversial salida a la bolsa

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De forma confidencial, esta empresa aplicó para su oferta inicial de acciones, los inversionistas temen su arriesgado modelo de negocios

La empresa madre de WeWork, The We Company, la mayor empresa de coworking del mundo, aplicó confidencialmente para una oferta pública inicial de acciones en la bolsa de Nueva York. Esta empresa, que cuenta con un modelo de negocios que ha polarizado a los analistas, ahora intentará recuperar algo de la monumental inversión que ha destinado a crecer hasta el tamaño que tiene hoy.

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WeWork es una empresa estadounidense que provee espacios de trabajo compartidos por medio de suscripción a sus usuarios. Tiene su sede en Nueva York, pero cuenta con 651 locaciones en 114 ciudades alrededor del mundo, incluyendo las principales ciudades de América Latina. Aquí cuenta con instalaciones en Santiago de Chile, San José en Costa Rica, Buenos Aires, Lima, Bogotá, Rio de Janeiro, Ciudad de México, entre otras.

Desde su fundación en 2010, WeWork se ha encargado de adquirir grandes extensiones de propiedad raíz premium en las ciudades más grandes del mundo, para reconvertirlos en oficinas y espacios de trabajo compartidos, con exclusivos elementos de diseño y todas las comodidades.

Difícilmente se puede escoger una línea de trabajo con costos más elevados. Aunque el año pasado fue un gran año para WeWork, duplicando sus ganancias de $886 millones de dólares en 2017 a $1.800 millones, también demostró que está lejos de ser rentable, registrando en el mismo periodo perdidas netas de casi $2.000 millones, según The New York Times.

Ahora, con pretensiones de comenzar a reportar ganancias, piensan salir a la bolsa y comercializar sus acciones. WeWork sigue los pasos de otros ‘decacornios’ tecnológicos (empresas avaluadas por encima de $10 mil millones de dólares) que han salido a la bolsa este año, como Lyft, Pinterest y próximamente Uber. Pero WeWork no se debe confundir con estos últimos, no es una empresa de tecnología, es una empresa fundamentalmente inmobiliaria.

Las dudas alrededor de WeWork

Desde que empezaron a correr rumores acerca de la valuación de WeWork y su posible salida a la bolsa, surgieron dudas acerca de su modelo de negocios. La valuación más reciente de WeWork, tras una inversión del gigante tecnológico japonés SoftBank, es de entre $35.000 y $40.000 millones de dólares, lo que la haría el segundo startup más valioso del mundo detrás de Uber.

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Para muchos analistas de Wall Street, esta cifra no sólo carece de credibilidad, sino que ha sido vulgarmente inflada. Scott Galloway, profesor de mercadeo de la Universidad de Nueva York y prominente analista empresarial, ha llegado incluso a denominar a WeWork como ‘la compañía más sobrevalorada del mundo’. Si WeWork en realidad valiera $40.000 millones, cada uno de sus miembros valdría entonces $156.250 dólares, según The Fast Company, una cifra irrisoria en comparación a los $11,300 que vale cada miembro de su empresa rival, Regus.

Medios como Financial Times, incluso, estiman que, si WeWork se midiera con los mismos estándares que sus competidores, y si se moderaran sus expectativas de crecimiento, WeWork difícilmente debería vales más de $3.000 millones.

En realidad, el activo más valioso de WeWork es su propiedad raíz, y tiene mucha. El año pasado WeWork se convirtió en el mayor propietario inmobiliario en Nueva York, superando a JP Morgan Chase, y tiene ya más de 930.000 metros cuadrados de oficina.

Aunque todo esto suena bien, y tiene un enrome valor, no es suficiente para justificar una valuación de $40.000 millones, particularmente porque aún no han demostrado ser capaces de convertir todo este espacio de trabajo en rentabilidad. Además, que el principal activo de una compañía sea el inmobiliario, y particularmente en el caso de WeWork que lleva la acumulación de propiedad raíz al extremo, hace que el futuro financiero de la empresa dependa de una valorización de la misma a través del tiempo, algo que no se puede predecir ni garantizar.

Crecimiento o rentabilidad

Además, el considerable crecimiento de WeWork está soportado en la sustancial inversión que ha recibido de parte de fondos privados, particularmente SoftBank y su multimillonario Vision Fund, que cuenta con un fuerte respaldo de $45.000 millones por parte del gobierno de Arabia Saudí, y que ya ha aportado por encima de $8.000 millones al startup.

Este dinero ha posibilitado su rápida expansión y el crecimiento de su base de usuarios, pero pone en duda el desempeño futuro de la empresa. Una vez se detengan las inyecciones de capital ¿Cómo va a continuar su crecimiento? E incluso surge la duda: ¿podrán siquiera retener su base de usuarios actual? Si bien WeWork cuenta con $6.600 millones en efectivo, como asegura The New York Times, en el esquema general a futuro esta cantidad hará poco para asegurar su imperio inmobiliario.

Cabe destacar que, aunque WeWork ha radicado los documentos para el registro que posibilitan su salida a la bolsa ante las autoridades financieras estadounidenses, aún podría decidir no hacer su oferta inicial de acciones.

LatinAmerican Post | Pedro Bernal

Copy edited by Vanesa López Romero